Оподаткування операцій з нерухомістю в Україні

Оподаткування операцій з нерухомістю в Україні

Якщо нерухомість продається

Не стягується прибутковий податок з доходу, який отримали від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року нерухомого майна у наступних випадках:

- продажу (обміну) житлового будинку, квартири або її частини, кімнати, дачного будинку, разом із земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти, а також господарсько-побутові споруди, за умови що перераховані вище об'єкти були у власності платника податку більше 3 років;

- продажу (обміну) земельної ділянки, розмір якої не перевищує норми безоплатної передачі земельної ділянки громадянину за умови перебування такої ділянки у власності платника більш 3 років.

Згідно зі ст. 121 Земельного кодексу, встановлені такі норми безоплатної передачі землі у власність громадянина:

- для ведення фермерського господарства — в розмірі земельної частки, встановленої для цієї місцевості;

- для ведення власного сільського господарства — не більше 2 га;

- для садівництва — 0,12 га;

- присадибна ділянка — 0,25 га в селах, 0,15 га — в селищах, 0,10 га — у містах;

- для індивідуального дачного будівництва — 0,10 га;

- для будівництва індивідуальних гаражів — 0,01 га.

Якщо на земельній ділянці разом із житловим або дачним будинком розташовані господарсько-побутові споруди, під час відчуження окремо податок не стягується.

В усіх інших випадках (зокрема під час продажу або обміну об'єкта незавершеного будівництва) ставка прибуткового податку становить 5% від доходу, отриманого від продажу або обміну. У випадку з обміном дохід дорівнює грошовій компенсації, яку отримує платник податку від відчуження приналежного йому об'єкта нерухомості.

За відчуження об'єкта нерухомості фізичною особою-нерезидентом ставка податку становитиме 15%, а якщо дохід перевищить 10-разовий розмір мінімальної заробітної плати станом на 1 січня звітного року — 17%.

Вартість об'єкта визначається за ціною, зазначеною в договорі, але не може бути нижче за оціночну вартість. Документ, що підтверджує оціночну вартість об'єкта нерухомості, подається нотаріусу під час укладання договору про відчуження об'єкта нерухомості та є необхідною умовою для посвідчення угоди.

Сума податку визначається платником самостійно і самостійно оплачується ним до нотаріального посвідчення договору. Без документа, що підтверджує сплату податку, нотаріус не засвідчить договір про відчуження нерухомого майна. Прибуток від такого відчуження повинен бути показаний у річній податковій декларації.

Винятком є ​​ситуація, коли однією із сторін угоди є юридична особа або фізична особа-підприємець. Тоді саме господарюючий суб'єкт є податковим агентом і несе відповідальність за нарахування, утримання та перерахування податку до бюджету. У такому випадку подавати річну податкову декларацію не потрібно.

Якщо угоду не уклали, повернути заздалегідь сплачений податок можна на підставі податкової декларації та документів, що підтверджують оплату податку.

Під продажем автори Податкового кодексу розуміють будь-який перехід права власності на об'єкт нерухомості, крім дарування і спадкування (Про оподаткування спадщини та подарунків в Україні). Тож передача об'єкта нерухомості у власність на підставі того ж договору довічного утримання або ренти прирівнюється до купівлі-продажу і прибутковий податок стягується на тих же підставах.

Якщо нерухомість здається

Об'єктом оподаткування у цьому випадку є розмір орендної плати, зазначений у договорі оренди, проте він не може бути меншим за мінімальну суму орендного платежу. Мінімальна вартість орендного платежу визначається за Методикою визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб, затвердженою Постановою Кабміну від 29.12.2010 р. № 1253, зважаючи на мінімальну вартість місячної оренди 1 кв. м загальної площі нерухомості, яку встановлюють органи місцевого самоврядування.

Якщо ж мінімальна вартість не встановлена ​​на початок звітного року, об'єкт оподаткування визначається за вартістю оренди, зазначеної в договорі. Оскільки в більшості населених пунктів України (зокрема і в Києві) мінімальна вартість орендного платежу не встановлена, орендар зазвичай може встановлювати розмір орендної плати в договорі на свій розсуд і не звертає уваги на обвинувачення про заниження вартості об'єкта оподаткування. Проте деякі місцеві ради все ж таки потурбувалися про затвердження мінімального орендного платежу, тому перед тим, як здавати нерухомість в оренду, платнику варто з'ясувати ці питанням.

Ставка податку для доходів від передачі нерухомості в оренду складає 15% і 17%, якщо дохід перевищує 10-разовий розмір мінімальної заробітної плати станом на 1 січня звітного року.

Якщо орендар є суб'єктом господарювання, він є податковим агентом і утримує податок з орендної плати. Якщо ж орендар є фізичною особою-не підприємцем, то відповідальним за нарахування та перерахування податку до бюджету є орендодавець. У такому випадку орендодавець сплачує податок щокварталу: протягом 40 календарних днів після останнього дня звітного кварталу. Сума отриманого доходу, сума сплаченого податку та податкового зобов'язання показують у річній податковій декларації.

Нерухомість, що належить фізичній особі-нерезиденту, передається в оренду виключно через фізичну особу-підприємця або юридичну особу-резидента, які виконують представницькі функції такого резидента на підставі письмового договору та є податковим агентом.


За матеріалами http://www.prostopravo.com.ua/